空き家・相続について

空き家・相続物件を所有されているお客様へ

親から譲り受けた物件や、誰も住まなくなった空き家を所有しており、その管理や活用の仕方に困っているという方は少なくありません。「どうしたら良いか分からないので、とりあえず放置している」という方もいることでしょう。ですが、空き家のままにしておいたり、物件を放置していたりするのはあまり良いことではありません。空き家・相続物件を放置するリスクと有効な活用方法についてご案内します。

不動産を放置するリスク

今の時代、空き家や不要な土地は持っているだけ無駄という考え方が一般的です。なぜなら、使っていなくてもその間、固定資産税は発生しており、無駄なコストばかりが出ていっているからです。また、物件を放置していると様々な問題が発生するリスクもあります。

治安の悪化
長い間誰も住んでいない家は、郵便ポストから溢れたチラシが散乱していたり、手入れをしていない庭木が伸び放題になっていたり……。これでは、誰が見ても空き家だとわかってしまいます。そんな状態では空き巣に入られたり、犯罪の拠点として勝手に使われてしまったりと、不審者や犯罪者が侵入し犯罪の温床になりかねません。また、ゴミの不法投棄や塀や壁などへの落書き、放火などが起こる危険性も。そうなれば、周辺地域の治安はどんどん悪化してしまいます。

資産価値の低下
建物は年月とともに劣化していき、だんだんと価値が下がっていきます。少しでも建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持するためには掃除や手入れを日常的にする必要があります。何も手入れしないで放置した空き家は、ちゃんと手入れして人が住んでいる家より劣化が早まり、資産価値も急激に下がってしまいます。資産価値を維持するためにも空き家を放置しているのは良くありません。

税金問題
空き家を解体して更地にすると、固定資産税の減税対象外になり固定資産税は最大6倍になってしまいますので、「更地にするよりは空き家のままで」と考えるかもしれません。しかし、管理状況が悪い空き家は、「特定空き家」として指定されてしまい、そうなると住宅用地特例が適用されず高い税率になってしまいます。税金問題を考えるなら、空き家のままにしておくのではなく売却を検討されたほうが良いでしょう。

不動産を手放す際に想定される問題

使っていない不動産は、人に譲渡する、あるいは売却するという選択肢があります。いずれも以下のトラブルが起こる可能性がありますので、よく準備してから行うようにしましょう。

譲渡によるトラブル
不動産は分割するのが難しい資産です。そのため、不動産譲渡の際にトラブルが起こるケースは少なくありません。例えば、譲渡される資産が現金と不動産の両方あり、1人は現金でもう1人は不動産というように、価格に差が生じる可能性のある財産分割が行われる場合、不動産の所有権の移転登記がきちんと行われていない場合などがトラブルに発展しやすいケースです。

売却によるトラブル
売却によるトラブルで多いのが、物件を売却した後に売主の知らなかった瑕疵を買主が見つけ、補修要請や損害補償を訴えられたというケースです。瑕疵が発生しないように事前に住宅の検査をし、瑕疵担保保険に加入しておく必要があります。
また、土地を売却する際には、隣地との境界線を明確にしていないとトラブルに発展することも。必ず隣地所有者と相談して土地の境界線について明確にしておきましょう。

相続不動産の売却

「両親が亡くなり実家を相続したものの使い道がない」「相続税の支払いが困難」「相続不動産を均等に分割したい」といったお悩み、ご要望がある方には、不動産の売却をおすすめしています。こちらでは、相続税についてご説明していますので、ぜひご参考にしてください。

相続税について

相続と聞くと、「相続税がかかるから大変」と思われる方もいるかもしれませんが、必ずしもすべてのケースで相続税が発生するわけではありません。相続税には、いくらまでの財産なら税金を支払わなくて良いという基礎控除があります。例えば、相続人が3人の場合、相続財産の合計が4,800万円以内であれば課税対象にはならないのです。ただ、遺産の評価額が基礎控除以上であれば、その金額に応じて相続税が発生されます。

基礎控除額の算出数式

3,000万円+法定相続人の数×600万円=基礎控除額

築年数の経過した古い家であっても、都心部にある場合、土地の価値が高くなるため思った以上に評価額があがってしまうことがあります。また、相続財産は家や土地だけでなく、預貯金や株などの有価証券も含まれますのでご注意ください。

相続税が払えない場合

相続税が払えない場合、売却して現金化するという方法があります。ただし、相続税は相続人が被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内に現金一括納付が原則ですので、売却をする場合には、早めに行動する必要があります。

相続不動産の売却

相続には様々な税金がかかり、相続した不動産を売却した場合にも譲渡所得税を納めないといけない可能性は高くなります。また、不動産を誰の名義にするかによって納める税額が変わることもあります。相続不動産の売却には専門的な知識が求められますので、売却を検討しているなら、ぜひ早めに当社にご相談ください。節税に有効な方法で売却できるようアドバイスをいたします。

空き家を売却する方法

空き家を売却する方法には、「空き家をそのままの状態で売却する方法」と「空き家を解体して売却する方法」があります。それぞれの特徴についてご紹介します。

空き家をそのままの状態で売却する方法

空き家のままで売却することで、解体や造成、分筆・測量などの費用も手間もかからず、早く現金化しやすいという特徴があります。時間や手間、費用をかけたくない方におすすめです。ただし、売却後に買主が修繕や解体などを持ち出しで行う可能性があるため、その分価格は安くなります。

メリット
  • 手間や費用がかからない
  • 早く現金化しやすい
デメリット
  • 更地で売却するよりも安くなってしまう可能性が高い

空き家を解体して更地で売却する方法

建物を解体して更地にすることで、一般的に物件付の土地よりも高値で売却できる可能性があります。ただし、解体などに手間や費用がかかり、売却するまでに時間もかかります。また、建物を解体した状態で1月1日を迎えてしまうと固定資産税・都市計画税に適用されている住宅用地の特例がなくなりますのでご注意ください。

メリット
  • 空き家のまま売却するよりも高く売れる可能性が高い
デメリット
  • 解体に手間や費用がかかる
  • 売却までに時間がかかる
いとう不動産株式会社
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社)山形県宅地建物取引業協会会員
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東北地区不動産公正取引協議会加盟